aanmeld knop
dot

Kostprijs dekkende huur versus marktconforme huur

dreamshuisfree_7628577.jpg
Tegenwoordig worden steeds meer incentives gebruikt om huurders te trekken. Hierdoor is het lastig om een realistische, marktconforme huurprijs te bepalen en zullen meerdere stukken en contracten moeten worden bestudeerd voordat een marktconforme huurprijs vastgesteld kan worden. In principe is het doel van een marktconforme huur, dat deze een prijs weergeeft van een object, welke op dat moment, in die bepaalde markt, een bepaalde waarde heeft.
Sieraden en accessoires - NLSieraden en accessoires - NL

Wat is kostprijsdekkende huur?

Volgens de powerpointpresentatie van de Gemeente Rotterdam; te vinden op Rotterdam Kostprijs Dekkende Huren is kostprijsdekkende huur: het inzichtelijk maken van alle kosten die er gemiddeld in een jaar op een object drukken, zoals: rente, afschrijving, onderhoud, beheer en vaste lasten. De kostendekkende huur is dus alleen gebaseerd op feitelijke gegevens en kosten.”

  • De kapitaalslasten die hiermee bedoeld worden zijn rentekosten en afschrijvingen. De hoogte hiervan hangt af van de boekwaarde van een object.
  • De onderhoudskosten hierin zijn opgenomen vanuit de meerjarenonderhoudsplannen en geplande vervangingen om een pand in een goede functionele staat te behouden.
  • De vaste lasten zijn: OZB (Onroerende zaak belasting), Rioolheffing, heffingen hoogheemraadschap en verzekeringskosten.
  • De beheerskosten zijn de apparaatskosten
  • Onder overige kosten behoren o.a.: erfpachtcanon, VvE-bijdragen en servicekosten.

Wat is marktconforme huur?

Volgens de heer drs. Oscar R. Swagerman, geschreven in ‘Masterproof ter afronding van de postdoctorale opleiding Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam’ is de defenitie van marktconforme huur: “Marktconformiteit wordt uitgedrukt in een huurprijs in combinatie met een huurincentive in plaats van het benoemen van een marktconforme effectieve huurprijs.” (...) “Een marktconforme huurprijs zou een huurprijs moeten zijn die de werkelijkheid en realiteit van de markt reflecteert, eigenlijk een soort effectieve huurprijs.”

 

Vastgoed in bezit van gemeenten/overheid

Volgens de Powerpoint sheets van Dhr. de Voogd, heeft de overheid ongeveer voor 30 tot 40 miljard euro aan vastgoed in de portefeuille. Deze waarde is berekend op de WOZ-waarde van 33 miljard euro van Teuben, 2011. Als naar de boekwaarde gekeken wordt, ligt deze waarde ongeveer op 70 miljard euro, Teuben, 2011.

 

De basisgegevens:

  • 418 gemeenten (1-1-2011)
  • Oppervlakte ca. 40-50 miljoen m² BVO
  • Rijksoverheid 5 miljoen
  • Winkelvoorraad 35 miljoen
  • Kantoren 50 miljoen

Door economische ontwikkelingen zijn gemeenten soms gedwongen om hun vastgoedportefeuille te analyseren en aan te passen. Dit omdat er vaak niet voldoende duidelijke en transparante informatie beschikbaar is. Op het moment dat er nu naar deze omvang gekeken wordt, kan vastgesteld worden dat de gemeenten in Nederland bijna evenveel oppervlakt huren of in bezit hebben als de totale kantoorvoorraad van Nederland. Dit zou beter ingedeeld kunnen worden, gebouwen zouden als verzamelgebouwen gebruikt kunnen worden en bepaalde afdelingen en sectoren kunnen op het gebied van FTE’s ingekrompen worden (denk aan: ‘het nieuwe werken’). Als naar deze punten gekeken wordt, kan er al een grote bezuiniging plaatsvinden voor de gemeenten.

 

In figuur 5 (links) wordt aangegeven dat vastgoed vaak oninteressant en onrendabel is voor sommige commerciële partijen. Panden zijn soms niet zo wendbaar ten opzichte van de afhankelijkheid van het publieke geld. Een theater kan vaak niet functioneren zonder subsidies, maar een bioscoop is bijvoorbeeld minder afhankelijk van de gemeentelijke subsidies, doordat het publiek voor de inkomsten zorgt. Een object met een lage aanwendbaarheid en een grote afhankelijkheid van gemeentelijke subsidies wordt als onaantrekkelijk gezien en in dit vak bevindt zich ook het gemeentelijk kernvastgoed. De gemeente moet zich bezig houden op het gebied van beheer en ontwikkeling van deze punten omdat de gemeente deze objecten vaak in eigendom heeft.

 

(Uit: Gemeentelijk vastgoed op de markt?, door Ir. J. Tazelaar, ir. W.F. Schönau & ir. C.M. de Vos)

 

Voordelen van kostprijsdekkende huur van gemeentelijk vastgoedmanagement

  • De redenen dat Gemeente Rotterdam met deze kostprijsdekkende huur rekent en steeds verder uit aan het breiden is, is dat:
  • Door de burgemeester en wethouders is vastgesteld dat verborgen subsidies zijn door het vastgoed en deze mogen niet langer voorkomen, zodat alle geldstromen duidelijker in beeld zijn.
  • Soms is deze verborgen subsidie de enige vorm van inkomsten voor een object en moet daardoor dus bekend zijn om geen injuiste weergave te geven.
  • Panden kunnen op een sober en doelmatig onderhoudsniveau gehouden worden op het moment dat er met kostprijsdekkende huur wordt gewerkt. Hierdoor zijn minder besluitvormingen nodig en zal dan ook minder kostbaar en tijdrovend zijn.
  • In het geval van onacceptabele of gevaarlijke slijtage van bijvoorbeeld daken, speelpleinen of velden, kan er met kostprijsdekkende huur gezorgd worden dat de onderdelen vervangen kunnen worden. Op dit moment is dat niet zo en er wordt slechts incidenteel over besloten en nauwelijks gefinancierd.
  • Met kostprijsdekkende huur kunnen dergelijke klachten worden voorkomen, wat daarmee ook zorgt voor minder frustratie bij verenigingen en gebruikers. Hierdoor zijn weer minder ambtenaren nodig en kan er bezuinigd worden bij deelgemeentes.

Nadelen van kostprijsdekkende huur van gemeentelijk vastgoedmanagement

Tijd: om deze manier van huur te kunnen implementeren is een hoop tijd nodig. Gemeente Rotterdam doet er alles aan om dit zo snel mogelijk voor elkaar te krijgen en heeft hiervoor dan ook een planning opgesteld. Uitgaande van het feit dat deze planning volledig nageleefd wordt kunnen vanaf 1 januari 2014 de nieuwe huurcontracten uitgegeven worden.

Deze nieuwe huurcontracten worden als standaard gebruikt. Buiten de voordelen dat nieuwe contracten met zich meebrengt, zullen bestaande contracten behouden moeten worden en op langere termijn vervangen kunnen worden. Op deze manier wordt nog niet direct genoten van het nieuwe contract met kostprijsdekkende huur. Dit houdt in dat bijvoorbeeld tennisverenigingen nog alle subsidies ontvangen, of de gemeente nog al het onderhoud blijft verzorgen. Dit zal naarmate de contracten aflopen aangepast worden.

 

Voordelen van marktconforme huur van gemeentelijk vastgoedmanagement

Een voordeel van marktconforme huurprijzen is een realistischer beeld hebben van de waarde van een object, zijnde een pand, veld, sportfaciliteit- en vereniging, park, speeltuinen e.d. Vaak worden voor deze objecten subsidies uitgegevem. Soms zijn deze fors en niet geheel duidelijk en transparant, waardoor de waarde van een object niet geheel duidelijk is, of in sommige gevallen zelfs niet volledig en verkeerd. Het voordeel van marktconforme huurprijzen is dat er in sommige gevallen alleen inkomsten zijn uit subsidies, die vervolgens ook niet helemaal duidelijk zijn. In het geval van een marktconforme huurprijs kunnen er dan meer inkomsten gegenereerd worden.

 

Nadelen van marktconforme huur van gemeentelijk vastgoedmanagement

Voor een andere gemeente dan Rotterdam, namelijk Velsen, is een nieuwe nota opgesteld naar aanleiding van de discussie kostprijsdekkend vs. marktconforme huurprijs.

 

“Vanuit het verleden is er gekozen voor marktconforme huurprijsberekening, met achterliggende reden het realiseren van bezuinigingen. Gebleken is dat deze huurberekeningsmethode niet de gewenste bezuinigingen oplevert, omdat in veel gevallen de huur van gebouwen met een maatschappelijke functie gesubsidieerd wordt. In de raadssessie van 13 november 2008 hebben de fracties aangegeven bereid te zijn het beleid ten aanzien van marktconforme huren te heroverwegen. Op basis van dit uitgangspunt is deze nota opgesteld.”

 

Ook deze gemeente kampt met het feit dat er subsidies uitgegeven worden en daardoor de waarde niet goed tot zijn recht komt bij sommige objecten.

 

Belangrijkste uitkomsten

  • “Voor de berekening van de huurprijs wordt een onderscheid gemaakt tussen commerciële partijen en maatschappelijke partijen. Voor de commerciële partijen zal een marktconforme huur berekend worden. Voor de maatschappelijke partijen zal een huur op basis van kostendekkendheid berekend worden.
  • Definitie commerciële partijen; onder commerciële partijen wordt verstaan partijen die een winstoogmerk hebben, geen breed maatschappelijk doel hebben en niet passen bij de maatschappelijke kerntaken van het beleid van de gemeente.
  • Definitie maatschappelijke partijen; maatschappelijke partijen zijn instellingen die een expliciet maatschappelijk doel of initiatief hebben, passen bij de maatschappelijke kerntaken van het beleid van de gemeente en een niet commerciële juridische grondslag hebben zoals verenigingen, stichtingen etc.
  • Maatwerk berekening; er zijn twee specifieke accommodaties (de schouwburg en het zwembad Heerenduinen) waarvoor de berekening van de huurprijs wordt omschreven als maatwerk. De reden hiervoor is dat de accommodaties dermate verschillend zijn dat er geen standaardisatie van kosten mogelijk is. De berekeningsmethoden van de huurprijs verschilt echter niet van de twee bovengenoemde methoden, voor maatschappelijke partijen zal een kostendekkende huurprijs berekend worden en voor commerciële partijen een marktconforme huurprijs.”

Hier wordt door gemeente Velsen in principe een oplossing geboden voor gevallen waarin geen van de twee huurprijsbepalingen een ideale optie zou zijn. Door een maatschappelijke partij de kostendekkende huur te berekenen, neemt die partij onderhoudskosten over, die op dat moment niet meer de verantwoording, en dus de kosten, voor de betreffende gemeente zijn. Door een commerciële partij de marktconforme huurprijs te berekenen, wordt er minder risico gelopen dat een hogere huurwaarde berekend kan worden aan die partij.

 

De oplossing luidt hier, partijen selecteren op commercieel en maatschappelijk, daar de contracten op aanpassen.

 

Praktijkcase Twynstra Gudde

In onderstaande praktijkcase van Twynstra Gudde is te lezen dat een marktconforme huurprijs een positief effect heeft gehad op de vergelijkbaarheid van verschillende objecten en deze dus ook beter gewaardeerd kunnen worden. Mocht er dan tijdens een evaluatie van een huurperiode bekend worden dat de huidige situatie niet rendabel genoeg is, kan makkelijker gekozen worden voor verkoop van het betreffende object, of meerdere objecten.

 

Twynstra Gudde heeft tevens een onderzoek uitgevoerd waar als uitkomst te vinden is, dat veel gemeenten de kostprijsdekkende huur al gebruiken (zie figuur hieronder). De grote gemeenten (meer dan 75.000 inwoners) hebben voor ongeveer 75% van hun bezit op de manier van kostprijsdekkende huurprijzen in bezit. Onder de middelgrote gemeenten (50.000 tot 75.000 inwoners) is dit ongeveer 50% van het bezit. Vaak is er geen duidelijk beeld van de oppervlakten in bezit, maar dit is tevens niet noodzakelijk om een kostprijsdekkende huur te berekenen, in tegenstelling tot marktconforme huurprijzen. Tegenwoordig gebruiken steeds meer gemeenten de kostprijsdekkende huur methode.

 

Uitkomst discussie kostprijsdekkende huurprijs vs. marktconforme huurprijs

Als uitkomst voor deze discussie, kan er worden vastgesteld dat voor het gemeentelijke vastgoed, de kostprijsdekkende huur het meest positief uitpakt. Marktconforme prijzen hebben wel degelijk hun voordelen, maar als gekeken wordt naar gemeentelijk vastgoed, waar op dit moment soms nog enige onduidelijkheid bestaat, kan er beter gekozen worden voor kostprijsdekkende huurprijzen. Hiervoor is bijvoorbeeld niet alle specifieke vierkantemeter of oppervlakte-informatie voor nodig, wat soms een lastige taak blijkt voor gemeenten om te overleggen.


Tags: Vastgoed, huurprijs, kostprijsdekkend, marktconforme huur
Artikel geschreven door: amanda.
Publicatie datum: 2014-02-24
Wil jij ook geld verdienen met artikelen schrijven? Meld je direct gratis aan!


dot

Reacties

admin - 2014-03-25 20:33:05  
De link in dit artikel is verwijderd omdat hij niet meer werkte.Reageer
U reageert als gast. Heeft u een account, log dan eerst in.

Typ de Captcha code over:

Plaats een reactie:


Categorieën

Gezondheid Financieel Elektronica Auto & vervoer Afvallen & dieet Reis & vakantie Internet & computer Wetenschap Relatie & liefde Hobby & werk Recepten Kunst & cultuur Huis & tuin Werkstuk/Essay/opstel Recensies Mijn eigen verhaal Sport Seksualiteit Zwangerschap Dier & natuur Verzorging & mode Opvoeding Feestdagen Overige Nieuws toen en nu Wonderlijk & bizar Verslaving